Sju punkter för att motverka fusk vid ombildningar

Kunskapskrav på nybildade styrelser för bostadsrättsföreningar

Minimikrav bör ställas på kunskap hos nya bostadsrättsföreningsstyrelser. Nybildade styrelser vet sällan att styrelsearbete i en bostadsrättsförening kräver hårt arbete och kunskap, både om fastigheter och ekonomi – i synnerhet efter att köpet har gått igenom. Att helt underkasta sig professionella ombildningskonsulter blir ofta en dyrbar väg till kunskap. Det är mycket vanligt efter en ombildning, att styrelse och hyresgäster sitter med en fastighet vars ekonomi är ohållbar. Ofta flyttar styrelsen kort efter en ombildning.

Orsakerna är flera. Somliga gör sitt planerade ”klipp” medan andra upptäcker att de tagit sig vatten över huvudet. Verkligheten kommer i kapp och den positivitet som fanns bland de boende före ombildningen vänts många gånger till frustration och ekonomisk baksmälla. Ombildningskonsulten har då redan försvunnit med sin provision, och styrelsen finner sig sittande med en ansvarbörda den varit omedveten om och av bristande kunskaper är oförmögen att hantera.

Regler för medlemsvärvning

I Stockholms innerstad måste 67 procent av hushållen vara medlemmar i bostadsrättsföreningen för att fastighetsägaren ska lämna pris för köp av fastigheten. I förorter krävs endast 40 procent.

Här beskrivs tre vanliga förfaranden för att få erforderligt antal medlemmar:

Alternativ 1: Någon i styrelsen knackar på din dörr och frågar om du är intresserad av att veta vad din lägenhet skulle kosta att köpa. Normal nyfikenhet gör att många grannar svarar ja. Dessa blir då registrerade som medlemmar i bostadsrättsföreningen – ofta utan att bli informerade om detta.
Alternativ 2: Styrelsen kallar hyresgästerna till ett informationsmöte där de informerar om köperbjudandet. Mötet har en deltagarlista som senare används som medlemslista.
Alternativ 3: Krånglar grannarna hämtas ett folkbokföringsregister hos Skattemyndigheten. Bostadsrättsföreningen kan ”besluta”, på eget bevåg, att samtliga hyresgäster är medlemmar.

Ofta används en kombination av alla tre alternativen.

Kontrollen från fastighetsägaren är obefintlig. Under omvandlingsprocessen vet därför många boende inte om de är medlemmar i föreningen eller inte. Boende som inte är intresserade av ombildning används därmed som underlag för att ombildningsprocessen kan startas upp.

Oberoende konsulter

Fastigheten statusbesiktigas i regel av en besiktningsman som betalas av ombildningskonsulten. Redan här uppstår en intressekonflikt, då besiktningsmannen arbetar för ombildningskonsulten och inte för styrelsen. Ombildningskonsulten vill inte ha många och dyrbara reparationer av fastigheten, då dessa framtida kostnader försvårar ombildningen.

Besiktningsmannen löser ofta den problematiken genom att friskriva sig från ekonomiskt ansvar i besiktningshandlingen.

Friskrivningen från ansvar innebär att besiktningen är fullständigt värdelös. Detta uppfattas sällan av styrelsen eller hyresgästerna. En uppsjö av framtida bekymmer och kostnader i fastigheten kan komma utan att någon annan än köparen är ansvarig.

Ombildningskonsulten upprättar sedan en ekonomisk plan som ofta grundar sig på knepet ”lättast-möjligt-attsälja” till hyresgästerna. Styrelsen undertecknar ofta denna ekonomiska plan i god tro. I skräckfallen används stora utjämningsfonder, där man tar ytterligare lån för att betala driften de första åren. Helt orealistiska ränteprognoser är en annan vanlig företeelse. Allt för att få hyresgästerna att tro att de gör en god affär.

För att en ekonomisk plan ska vara komplett ska den ha intygats av en oberoende konsult. Intygsgivaren ska vara godkänd av Boverket. Denna konsult intygar bara att planen är rätt sammanräknad och att inte vilseledande uppgifter använts. Han/hon ansvarar inte för tvivelaktiga besiktningar eller orealistiska räntor. Inte heller ska han/hon bedöma om det är en bra eller dålig affär. Intyget har beställts och betalats av ombildningskonsulten. Redan på det här stadiet borde en varningsklocka ha ringt.

Ombildningskonsulten använder intyget på sina informationsmöten. För ovana mötesdeltagare kan en ombildningskonsult få intyget att framstå som en garanti för en god och säker ombildning. Boverket nämns i varje mening och lyssnaren kan fås att tro att Boverket har intygat köpets förträfflighet.

Det riktiga bondfångeriet startar om intygsgivaren på informationsmöten själv går i god för planens fördelar och köpets förträfflighet. Det intygsgivare inte nämner är att dennes krav på opartiskhet och oberoende upphör när intyget är undertecknat. Det innebär att det är bara intygsgivarens samvete som sätter gränserna för till i vilken grad denne försöker få hyresgästerna att rösta ja till köp. Den gränsen kan nog flyttas mycket långt, beroende på den ekonomiska ersättningens storlek.

Omvandlingsprocessen är odemokratisk

Marknaden är full av ombildningskonsulter. De arbetar ofta på ”risk”, det innebär att de får inte någon ersättning förrän omvandlingen är genomförd.

En svag styrelse är helt i händerna på dessa konsulter, och håller sig ofta i bakgrunden. Styrelsen kan nämligen störa omvandlingsprocessen genom att säga ”fel” saker. Ombildningståget har nu startat. Inga frågor om det är en god affär eller fördelaktigt för de boende får förekomma. Styrelsen är nu marionetter i händerna på konsulterna. Styrelsens uppgift är nu att, oftast utan nödvändiga kunskaper eller vetskap därom, ansvara för hela ombildningen.

Likställigheten sätts ur spel

I princip har alla tvivelaktiga omvandlingar den senaste tiden föregåtts av stadgeändringar så att det blir möjligt att företräda mer än en person genom fullmakt. Dessa stadgeändringar krattar manegen för allehanda former av fusk. Många människor vet knappt vad det är man skriver på. I de normala Brf-stadgarna får en medlem endast företräda en annan person, familjemedlem eller granne på medlemsstämma. Det grundar sig på gamla HSB-stadgar från 1940-talet och är en garant för att röstfusk inte ska vara möjligt. Numera ändrar konsulter gärna dessa stadgar och framhåller fullmakter som en ”medlemsservice”.

I kvarteret Linjalen har de boende uppmanats av Brf-styrelsen och konsulterna att fylla i fullmakter in blanco och lämna dem i en brevlåda på gården. Det medför att vem som helst kan fylla i och lämna fullmakter i vilket namn de vill. Inga legitimationskrav ställs. Enda sättet att upptäcka eventuellt fusk är att den urkundsförfalskade, efter genomförd köpstämma då det kan vara för sent, på egen hand kontrollerar saken och kontaktar värden.

Missbruk och fusk med fullmakter vid ombildningar är så väl dokumenterat att det knappast behöver redovisas ytterligare.

Att köpa en bostadsrätt är en av de största affärerna de flesta gör i sitt liv. Då borde även majoriteten av dem som är intresserade fysiskt kunna befinna sig på plats. Ingen skulle köpa en begagnad bil osedd på postorder, men när fastigheter ombildas är det ofta så det går till. Vill man ha en mer seriös stämpel på omvandlingar till bostadsrätter måste denna möjlighet till fusk försvinna. Vi kräver därför ett förbud för Bostadsrättsföreningar till stadgeändringar gällande hur många fullmakter ett ombud får företräda vid köpstämma.

Åsidosättande av beslut

Tusentals människor lever just nu i oro, rädsla och ovisshet på grund av att bostadsrättföreningar har rätt att hålla ett obegränsat antal köpstämmor. Det resulterar i dålig grannsämja och uppmuntrar till att tänja på gränser och moral.

Att inte respektera resultatet av en omröstning är att inte respektera de demokratiska reglerna. Även här finns mängder av exempel på hur bostadsrättföreningar försökt nöta sig fram till önskat resultat genom att ordna köpstämma på köpstämma. Ofta jagas hyresgäster med blåslampa för att få in de där sista rösterna. Mutor har förekommit i ett flertal fall. Lögner och påtryckningar är vanligt förekommande.

Om ombildningsförsök ska ses som demokratiska processer föreslår vi därför att endast en köpstämma får hållas.

Vill man hämta ut 100 kronor på banken måste man ha identitetshandlingar med sig, men vill man göra en fastighetsaffär på flera miljoner är legitimation inget krav. Orimligheten står utom allt tvivel. Här i kvarteret Linjalen finns 455 lägenheter. Självfallet kan de som delar ut röstkort inte känna igen alla boende i en så stor fastighet. På köpstämman fick ”den som ville” visa upp legitimation. Inte heller krävs legitimation, eller ens ifyllt personnummer, när röstning sker via fullmakt. Här är det med andra ord fritt fram för fusk, och vem som helst kan gå in på en köpstämma och rösta för en bortrest granne eller fylla i en fullmakt för en åldring som ligger på långvården. Vi utgår ifrån att alla parter gynnas av att ombildningar är och ses som demokratiska. För att nå dit är legitimationskrav vid köpstämma och vid lämnande av fullmakt en grundförutsättning.

Stockholm augusti 2009
Lars Olov Fredh, Johan Johansson

Taget från Fritt fram för fusk! En rapport om hur fusk vid bostadsrättsombildning ska stoppas från nätverket Rädda Linjalen och Hyresgästföreningen Region Stockholm.